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南山控股:关于[162171号]之反馈意见回复(29)

时间:2018-01-13 01:03来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
报告期内,深基地物流业务相关的堆存 (仓储) 业务收入 占比超过 80%,这一收入的毛利率基本保持稳定。物流业务相关的堆存 (仓储) 业务收入主要以

   报告期内,深基地物流业务相关的堆存 (仓储) 业务收入 占比超过 80%,这一收入的毛利率基本保持稳定。物流业务相关的堆存 (仓储) 业务收入主要以物流园区为平台,提供仓储、装卸、配送、库内管理、设备租赁、电子商务管理等多元化及物流一体化综合服务,形成了完善的物流园区网络布局,其收入主要来源于 DHL、顺丰、中远等专业物流服务商以及耐克、三星、宝洁、奔驰等知名产业公司, 客户及收入来源稳定。堆存 (仓储) 业务收入主要成本为物流园区的折旧、摊销,由于深基地已经形成成熟、稳定的开发、销售及营运模式,每年折旧摊销金额与收入可以保持基本稳定的比例, 因此毛利率基本保持稳定。

   报告期内,深基地毛利率增长主要由于港务管理业务毛利率增长所致, 2016年港务管理业务毛利率 65.37%,大幅高于 2015 年度的 20.78%,主要系 2015年 12 月 开始,深基地结合经营需要,将闲置的港区 1 -2#泊位堆场不再投入使用,向业主退租, 相应租金成本支出减少, 毛利率提高。

   (二)深基地毛利率与可比公司对比分析

   由于 A 股暂无从事物流园区开发运营及石油后勤服务上市公司,本次交易中,深基地的可比公司选取范围为 A 股从事物流仓储业务的上市企业,选取标准如下: 1 、主要从事物流仓储业务的 A 股上市公司; 2、剔除 2015 年市盈率为异常值的企业,即剔除市盈率为负、无市盈率数据的 A 股上市公司; 3、从资产及收入规模、业务、开发模式、区域等多角度挑选与深基地近似可比公司。

   基于上述标准,确定深基地的 A 股可比上市物流仓储企业为 7 家,分别为中储股份、光明地产、飞马国际、象屿股份、 恒基达鑫、欧浦智网、保税科技。报告期内, 深基地可比公司毛利率指标情况如下所示:

   单位: %

   项目 2017 年 1-9 月 2016 年度 2015 年度

  

  中储股份 4.18 4.91 3.51

  

  光明地产 18.24 21.1 24.46

  

  象屿股份 2.10 3.40 3.81

  

  飞马国际 0.86 0.82 0.50

  

  恒基达鑫 45.72 45.68 34.64

  

  欧浦智网 7.33 15.93 17.32

  

  保税科技 21.54 23.76 25.07

  

  平均值 14.28 16.51 15.62

  

  中值 7.33 15.93 17.32

  

  深基地 56.05 55.75 54.33注:根据资产及收入规模,以及主营业务构成情况,选取了与深基地相近的上述 7 家公司作为可比公司 ; 数据来源: Wind 资讯

   报告期内,深基地可比公司单项业务毛利率指标情况如下所示:

   单位: %

   公司 类别 2016 年度 2015 年度

  

  中储股份 交通运输 13.54 16.89

  

  光明地产 物业及租赁 26.72 25.46

  

  象屿股份 物流平台(园区)开发运营 44.01 49.03

  

  飞马国际 物流园经营服务业 94.91 64.06

  

  恒基达鑫 仓储 26.93 19.72

  

  欧浦智网 仓储业务 74.21 74.77

  

  保税科技 仓储运输 55.33 56.84

  

  平均值 - 47.95 43.82

  

  中值 - 44.01 49.03

  

  深基地 堆存 (仓储) 业务 61.98 61.22注:根据资产及收入规模,以及主营业务构成情况,选取了与深基地相近的上述 7 家公司作为可比公司;数据来源: Wind 资讯、公司年报

   从分业务收入毛利率分析, 可比公司物流园区运营相关的业务收入单项毛利率平均值及中值低于深基地堆存 (仓储) 业务收入毛利率水平,但仓储业务收入毛利率与物流园区的地理位置、开发管理水平、客户类型有较大关系 。

   深基地物流园区客户及收入来源稳定, 已经形成成熟、稳定的开发、销售及营运模式,所运营物流园区位于上海、北京、广州、天津、武汉等核心节点城市,综合出租率超过 80%,特别是上海宝湾、上海明江物流、 昆山宝湾投入运营时间早,拿地及建设成本相对低而且目前实际运营的出租率达到 100%, 导致毛利率高, 因此, 深基地毛利率具有合理性。

   作为从事物流园区开发运营、石油后勤服务、港务管理、办公租赁及其他业务多业务共存的上市公司 。深基地毛利率由其自身完善的网络布局,成熟、稳定的开发、销售及营运模式业务特点决定, 具有合理性。

   (三)报告期内选取可比上市公司是否具有代表性、可比性分析

   报告期内选取可比上市公司是否具有代表性、可比性分析详见本回复问题14 相关回复。

   二、中介机构核查意见

   经核查,本次交易的独立财务顾问中信证券、 国泰君安认为:

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