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南山控股:关于[162171号]之反馈意见回复(36)

时间:2018-01-13 01:03来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
由于深基地物流园区开发业务的重资产属性,企业在财务指标上体现出负债率较高和短期变现能力相对较弱的特点。 2015 年、 2016 年及 2017 年 1 -9 月,深基

   由于深基地物流园区开发业务的重资产属性,企业在财务指标上体现出负债率较高和短期变现能力相对较弱的特点。 2015 年、 2016 年及 2017 年 1 -9 月,深基地资产负债率分别为 63.30%、 65.37%和 68.77%,资产负债率小幅增加,随着深基地土地储备、园区面积、经营规模的扩大,资金需求相应增加,深基地资产负债率处于较高水平。 可比公司均为 A 股上市公司,股权直接融资手段丰富, 资产负债率平均水平低于深基地。

   具体指标对比情况如下:

   同行业可比上市公司资产负债率对比情况

   项目 2017 年 9 月 30 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日

  

   中储股份 48.31% 51.43% 42.16%

  

   光明地产 80.82% 80.56% 83.15%

  

   象屿股份 75.19% 67.56% 65.54%

  

   飞马国际 80.40% 79.29% 88.20%

  

   恒基达鑫 18.98% 23.66% 25.18%

  

   欧浦智网 48.88% 47.10% 50.23%

  

   保税科技 38.38% 39.14% 36.99%

  

   平均值 55.85% 55.53% 55.92%

  

   中值 48.88% 51.43% 50.23%

  

   深基地 68.77% 65.37% 63.30%注:根据资产及收入规模,以及主营业务构成情况,选取了与深基地相近的上述 7 家公司作为可比公司;数据来源: Wind 资讯

   同行业可比上市公司流动比率对比情况

   项目 2017 年 9 月 30 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日

  

  中储股份 1.86 2.00 2.64

  

  光明地产 1.80 1.66 1.55

  

  象屿股份 1.09 1.09 1.12

  

  飞马国际 1.25 1.25 1.15

  

  恒基达鑫 2.64 1.58 1.34

  

  欧浦智网 1.54 1.38 1.15

  

  保税科技 2.87 1.99 2.45

  

  平均值 1.86 1.56 1.63

  

  中值 1.80 1.58 1.34

  

  深基地 0.35 0.25 0.42注:根据资产及收入规模,以及主营业务构成情况,选取了与深基地相近的上述 7 家公司作为可比公司;数据来源: Wind 资讯

   同行业可比上市公司速动比率对比情况

   项目 2017 年 9 月 30 日 2016 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日

  

  中储股份 1.33 1.00 2.22

  

  光明地产 0.51 0.36 0.27

  

  象屿股份 0.68 0.62 0.78

  

  飞马国际 1.20 1.23 1.15

  

  恒基达鑫 2.63 1.57 1.34

  

  欧浦智网 1.29 1.27 1.07

  

  保税科技 2.65 1.80 2.35

  

  平均值 1.47 1.12 1.31

  

  中值 1.29 1.23 1.15

  

  深基地 0.35 0.25 0.42注:根据资产及收入规模,以及主营业务构成情况,选取了与深基地相近的上述 7 家公司作为可比公司;数据来源: Wind 资讯

   从短期偿债能力指标来看, 2015 年、 2016 年及 2017 年 1 -9 月,深基地流动比率及速动比率均分别为 0.42、 0.25 和 0.35,短期偿债指标较低。主要因为深基地资产构成以非流动资产为主,短期变现能力相对较弱。 物流园区行业是典型的资金密集型行业,截至 2017 年 9 月 30 日, 深基地在上海、天津、广州、武汉、成都、重庆、南京、合肥等 29 个战略及热点城市自行开发并管理 50 个物流园项目 。在前期的拿地和开发建设阶段往往需要在短时间内投入大量资金,园区建设完毕后往往还需要一定的培育期方能实现较高的出租率,且后续收入来源主要为客户的租金,资金回收期较长。 随着深基地未来物流园区的建成和投入运营,相应的收入及现金流将稳步增长,配合以融资渠道的开拓和新型业务的发展,深基地资产结构将得到有效改善。

   综上, 深基地为从事物流园区开发运营、石油后勤服务、港务管理、办公租赁及其他业务多业务共存的上市公司 , 从盈利指标角度,深基地毛利率虽然高于同行业公司,但与可比公司分业务类别的毛利率具有可比性,可比公司估值能够反映 A 股市场的物流仓储行业估值情况,对于深基地估值具有可比参考作用 。

   ( 四)本次市场法估值中选取可比企业数量的合理性分析

   从并购交易的实践操作来看,一般可通过可比公司法、现金流折现法、可比交易法等方法进行交易价格合理性分析。可比公司法是根据标的公司的特点,选取与其可比的上市公司的估值倍数作为参考,利用二级市场的相关指标及估值倍数对本次交易定价进行分析。

   从过往案例来看,同类交易的相关估值分析中,可比公司数量亦根据具体交易情况确定,并无定数,具体情况如下:

   吸收合并交易类型 交易名称 被吸并方可比公司数量(家)

  

  A 吸并 B 城投控股吸并阳晨 B 11

  

  A 吸并 A 东方航空换股吸并上海航空 未披露

  

  A 吸并 A 中国南车吸并中国北车 5

  

  A 吸并 A 宝钢股份吸并武钢股份 5

  

  拟上市吸并 A 美的集团吸并美的电器 4

  

  拟上市吸并 A 温氏集团吸并大华农 4

  

  拟上市吸并 A、 B 招商蛇口吸并招商地产 7

  

  拟上市吸并 B 新城控股吸并新城 B 10

  

  拟上市吸并 B 浙能电力吸并东电 B 未披露

  

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