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南山控股:关于[162171号]之反馈意见回复(5)

时间:2018-01-13 01:03来源:网络整理 作者:采集侠 点击:
本次深基地 B 股换股价格较停牌前最后一个交易日(2016 年 3 月 4 日)收盘价、前 20 个交易日均价、前 60 个交易日均价、前 120 个交易日均价、 100%换手均

   本次深基地 B 股换股价格较停牌前最后一个交易日(2016 年 3 月 4 日)收盘价、前 20 个交易日均价、前 60 个交易日均价、前 120 个交易日均价、 100%换手均价的溢价情况如下:

   价格基准 B 股历史股价(港元/股) 换股价格较历史股价溢价

  

  停牌前 1 日收盘价 16.43 41.63%

  

  前 20 日均价 16.62 40.00%

  

  前 60 日均价 18.27 27.37%

  

  前 120 日均价 16.87 37.94%

  

  100%换手均价 19.56 18.97%数据来源: Wind 资讯

   本次深基地 B 股换股价格较各历史均价均有一定幅度的溢价。

   2)换股价格与深基地可比公司估值水平的比较

   由于 A 股暂无从事物流园区开发运营及石油后勤服务上市公司,本次交易中,深基地的可比公司选取范围为 A 股从事物流仓储业务的上市企业,选取标准如下: 1 、主要从事物流仓储业务的 A 股上市公司; 2、剔除 2015 年市盈率为异常值的企业,即剔除市盈率为负、无市盈率数据的 A 股上市公司; 3、从业务、开发模式、区域等多角度挑选与深基地近似可比公司。

   基于上述标准,深基地 A 股可比上市公司在截至 2016 年 6 月 27 日股票收盘价及所对应市盈率、市净率情况如下表所示:

   证券代码 证券简称 2016 年 6 月 27 日 2015 年度市 2015 年度市

  

   收盘价(元/股) 盈率(倍) 净率(倍)

  

  600787.SH 中储股份 7.34 24.23 1.86

  

  600708.SH 光明地产 8.38 21.66 1.39

  

  002210.SZ 飞马国际 18.37 102.24 7.45

  

  600057.SH 象屿股份 10.03 40.65 1.95

  

  002492.SZ 恒基达鑫 12.66 105.06 3.08

  

  002711.SZ 欧浦智网 29.72 60.38 7.09

  

  600794.SH 保税科技 5.15 249.84 3.30

  

   平均值 - 86.29 3.73

  

   中值 - 60.38 3.08数据来源: Wind 资讯

   本次深基地 B 股换股价格为 23.27 港元/股(折合人民币 19.55 元/股),较定价基准日前 20 个交易日的深基地 B 股股票交易均价 16.62 港元/股有 40%的溢价,对应 2015 年市盈率为 48.88 倍,对应 2015 年市净率为 2.57 倍。 深基地换股价格对应估值指标低于可比公司的均值、中值水平,但仍处于可比公司的最高指标及最低指标之间,具有合理性。

   深基地 A 股可比上市公司在更新的估值基准日,其股票收盘价及所对应市盈率、市净率情况如下表所示:

   证券代码 证券简称 2017 年 11 月 30 日 2016 年度市盈 2016 年度市净

  

   收盘价(元/股)股) 率(倍) 率(倍)

  

  600787.SH 中储股份 11.23 32.19 2.35

  

  600708.SH 光明地产 7.09 12.02 1.32

  

  002210.SZ 飞马国际 12.73 13.74 5.23

  

  600057.SH 象屿股份 9.04 24.82 1.18

  

  002492.SZ 恒基达鑫 7.23 65.99 2.46

  

  002711.SZ 欧浦智网 12.00 57.04 7.36

  

  600794.SH 保税科技 4.26 209.37 2.66

  

   平均值 - 59.31 3.22

  

   中值 - 32.19 2.46数据来源: Wind 资讯

   若以上述可比上市公司的市盈率、市净率情况作为深基地估值参考基础,并

  

  充分考虑到市场情况,选择可比公司法市盈率、市净率估值区间作为本次深基地

  

  B 股换股价格的估值参考区间,则对应 2016 年市盈率 12.02-209.37 倍,对应

  

  2016 年市净率 1.18-7.36 倍。

  

   本次交易深基地 B 股换股价格为 23.27 港元/股(折合人民币 19.55 元/股),较定价基准日前 20 个交易日的深基地 B 股股票交易均价 16.62 港元/股有 40%的溢价。深基地估值对应 2016 年市盈率为 1,955 倍,对应 2016 年市盈率大幅高于 A 股可比公司市盈率,主要由于 2016 年度归母净利润较低所致。深基地2016 年度归母净利润下降系因为投资收益下降、财务费用增加以及计提所得税增加, 具体原因分析详见本回复问题 9 相关回复。

   深基地已在物流园区开发运营领域有十几年布局,处于行业领先地位,其品牌、资源优势较强,在上海、 天津、广州、武汉、成都、重庆、南京、合肥等29 个战略及热点城市自行开发并管理 50 个物流园项目,运营、在建、签约规划仓库面积约 556 万平方米,资产优质。 对于深基地旗下物流相关的堆存 (仓储)业务收入,报告期内收入持续稳定增长, 2014 年度、 2015 年度及 2016 年度,深基地旗下各运营物流园区业务合计收入分别为 3.70 亿元、 4.84 亿元和 5.41亿元,复合增长率达 20.92%,合计净利润(不考虑财务费用)分别为 1.57 亿元、1.81 亿元和 1.99 亿元,复合增长率达 12.58%,经营前景较好,因此,深基地主要经营业务仍然具有较强盈利能力 。

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